净营业收入_Net Operating Income
净营业收入（NOI）是什么？
净营业收入（NOI）显示了收入生成房地产投资的盈利能力。NOI包括来自物业的所有收入，减去必要的运营费用。然而，NOI是物业收入和现金流量表上的税前数字，不包括贷款的本金和利息支付、资本支出、折旧和摊销。
关键要点
- 净营业收入（NOI）衡量收入生产物业的盈利能力。
- 计算NOI时，从物业生成的所有收入中减去所有运营费用。
- NOI帮助物业所有者判断出租物业是否值得其拥有和维护的费用。
NOI对房地产投资者的启示
NOI比较了出租物业的总收入和总运营费用。收入包括租金、停车费或储存费，以及现场自动售货机或洗衣服务的收入。运营费用包括维护和修理费、物业税和保险、物业管理费、清洁服务和公用事业费用。资本支出，例如整个建筑的新空调系统费用，不包含在NOI中。
净营业收入是一种估值方法，房地产专业人士用它来确定收入生产性质物业的确切价值。NOI用于计算资本化率，它是衡量投资物业盈利能力与总成本的比率。资本化率通过将NOI除以物业的总成本来计算。以百分比表示的资本化率帮助投资者比较不同物业的回报。
对于融资的物业，NOI还用于债务覆盖比率（DCR），它告诉贷方和投资者物业的收入是否能覆盖其运营费用和债务支付。NOI还用于计算净收入倍数、投资现金回报率和投资总回报率。
重要提示： NOI用于确定物业的资本化率，也称为房地产的投资回报率（ROI）。它将NOI除以购买价格。
计算净营业收入
NOI示例
以下信息是一个出租公寓的示例：
收入：
- 租金收入：$20,000
- 停车费用：$5,000
- 洗衣机收入：$1,000
总收入 = $26,000
运营费用：
- 物业管理费：$1,000
- 物业税：$5,000
- 修理和维护：$3,000
- 保险：$1,000
总运营费用 = $10,000
净营业收入（NOI）为 10,000 = $16,000。
利润与亏损
收取80,000运营费用的业主，其NOI为120,000 - $80,000)。如果总数为负，意味着费用高于收入，结果称为净营业亏损（NOL）。
债权人和商业贷款人在很大程度上依赖NOI来确定抵押物业的收入生成潜力。NOI帮助贷款人预测物业的现金流。如果物业盈利，贷款人还会利用这个数字决定他们愿意贷款的金额。如果物业显示出净营业亏损，贷款人可能会拒绝抵押贷款申请。
物业所有者可以通过推迟某些费用同时加速其他费用来操控运营 费用。通过提高租金和其他费用，同时减少运营成本，NOI也可以增加。如果一位公寓业主免除租户每年30,000的费用，业主可以从收入中减去该费用。
净营业收入与毛营业收入有何不同？
净营业收入评估投资物业的潜在收入。然而，它不考虑抵押融资等费用。NOI与毛营业收入不同。净营业收入是毛营业收入减去运营费用。
NOI是否在其他行业或部门中使用？
NOI也在其他行业中使用，被称为EBIT，意为息税前利润。
什么是良好的净营业收入百分比？
NOI不是一个百分比，而是一个数字，比较物业的收入和费用。它可以与物业价值进行比较，假设该物业已全现金支付。在这种情况下，净营业收入与物业价格的百分比越高越好。
结论
净营业收入（NOI）可以评估物业的盈利能力。计算涉及从物业产生的所有收入中减去所有运营费用。收入越高、成本越小，物业的盈利能力越强。